5 cuestiones fundamentales a analizar en un contrato de alquiler
El nuevo decreto ley sobre medidas urgentes en el ámbito de la vivienda va a cambiar algunas de las cuestiones que afectan al mercado inmobiliario. Sin embargo, probablemente las dudas sobre un contrato de alquiler a las que se enfrenten tanto inquilinos como arrendadores sean si cabe más de las habituales. Por eso, creemos que es buen momento para analizar algunas de las cuestiones que fundamentalmente generan controversia o suelen estar poco claras.
Contrato de alquiler: algunas dudas frecuentes resueltas
Hay que admitir que el contrato de alquiler es un documento que pone a dos partes de acuerdo. Por tanto, el inquilino y el arrendador deben establecer en él las condiciones que van a hacer que la relación que les une se mantenga en el tiempo determinado para ello bajo una serie de condiciones. Sin embargo, casi siempre se peca de ver más un lado que el otro, y para eso existen las leyes, para intentar equilibrar la balanza.
Sin embargo, como decíamos, se están aprobando nuevas medidas que cambian el escenario de normas sobre un contrato de alquiler. Bajo esas premisas, sí que cambiarán algunas cosas de manera relevante. Pero sobre todo, surgen algunas dudas que se suman a las que ya eran habituales antes de la propuesta de aprobación del cambio de normativa:
- La duración de los contratos para el inquilino y para el arrendador. El arrendador debe ofrecer un contrato de una duración de 3 años que pasan a ser 5 con la reforma. El inquilino puede desistir del contrato con 30 días de preaviso. El propietario puede hacerlo también con un aviso de 3 meses si necesita la vivienda para sí mismo o un familiar.
- Las fianzas y depósitos limitados por ley. Es una de las grandes novedades. Se limita el máximo de los depósitos de fianzas a un máximo de dos meses de la mensualidad total.
- La inviolabilidad de la vivienda para el inquilino y el derecho del propietario a recuperarla. Lo que se indicaba como derecho del propietario en el punto uno no resta derecho al inquilino a disfrutar de su vivienda habitual sin que bajo ningún concepto el propietario pueda acceder a ella sin su consentimiento.
- Cláusulas abusivas contra la legalidad vigente. Cualquier cuestión que se firme en contrato será invalidada si se va en contra de la legalidad vigente. Es decir, el respeto al contrato debe darse por las partes, pero nunca si esas cláusulas van en contra de normativas de orden superior.
- Derechos del propietario ante los impagos de renta. El propietario tiene también derechos cuando un inquilino rompe el contrato al no abonar su mensualidad. Sin embargo, este derecho debe ejercerse por los cauces legales y nunca tomando acciones por su propio pie como el corte de luz o la entrada en la vivienda.
Abogados especializados en contratos de alquiler: algunas recomendaciones clave
Como en casi cualquier otra cuestión que implique conocimientos legales, la recomendación y el asesoramiento de un abogado pueden evitar males mayores. Es cierto que si las cosas se hacen de buena fe, y ambas partes cumplen con lo que les corresponde, no debería haber inconvenientes. Sin embargo, en muchas ocasiones los hay. Y estas son algunas de las cuestiones que los abogados especialistas en contratos de alquiler recomiendan:
- Petición de documentación que pruebe la solvencia del inquilino. Si bien la actual ley limita el depósito de fianza que se deja, se sigue pudiendo intentar garantizar esa liquidez en el pago de la renta. Se pueden solicitar contratos de trabajo, o avales que aseguren ese cobro mes a mes.
- Informarse adecuadamente del tipo de contrato y de las consecuencias de un impago. No todos los contratos de alquiler son iguales y entenderlos antes de firmarlos ayuda a evitar malos entendidos. Además, si se produce un impago, acudir a un abogado o especialista que asesore sin tomar medidas personales que pueden complicar mucho más las cosas para ambas partes.
- Todo por escrito e ingresos de los pagos directamente en el banco. La prueba del pago de la renta suele ser una de las cuestiones que más dudas genera. Para tranquilidad del inquilino, así como del propietario, lo mejor es que ambos utilicen medios de pago electrónicos y con carácter probatorio como lo es la transferencia bancaria.
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