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Cláusulas hipoteca: todo lo que necesitas saber

La Justicia ajusta el cerco contra las cláusulas hipoteca. A las ya conocidas sentencias de la Justicia Europea y de Estrasburgo sobre el tema, en particular sobre el carácter retroactivo de las cláusulas suelo y sobre la obligación de las entidades de crédito a afrontar los gastos de gestión hipotecaria, se une el criterio del Alto Tribunal español. El Supremo también se pone de parte de los afectados, lo que es una gran noticia para las víctimas. ¿Quieres conocer los detalles?

¿Qué son las cláusulas hipoteca heredadas?

Las cláusulas hipoteca son susceptibles de reclamación una vez se identifican en el contrato de préstamo hipotecario. Es importante saber cuáles son las más habituales para evitar caer en sus redes. La cláusula suelo, las cláusulas de penalizaciones por demora, de tipo de interés nominal o de penalizaciones por desasistimiento son de las más frecuentes. Pero ¿qué hacer cuando ya es demasiado tarde?

Por suerte, el Tribunal Supremo ha resuelto de nuevo recientemente a favor de los afectados en referencia a la temida cláusula suelo. Dicha sentencia se enmarca en el contexto de las subrogaciones en préstamos de promotoras por falta de información precontractual del banco. ¿Y qué quiere decir esto? Pues que que atañe a la persona subrogada. Esto es, se trata de una alteración que recae en la figura del deudor o del acreedor. La subrogación de la persona del deudor se da, a menudo, en casos de adquisición de un inmueble sobre el que ya existe una hipoteca por parte de una promotora inmobiliaria o del dueño anterior. Cuando se dan estas circunstancias, lo habitual es que el comprador se subrogue en la posición de la promotora o del dueño anterior y afronte parte del pago del préstamo.

Este tipo de escenario es muy habitual. Del mismo modo, es también frecuente que el préstamo hipotecario lleve implícito en su escritura la infausta cláusula suelo. Hasta no hace mucho, los bancos intentaban justificar la situación argumentando que informar al comprador de la existencia de la cláusula no era su responsabilidad. Intentaban, así, escurrir el bulto y pasarle la patata caliente a la promotora inmobiliaria o al propietario anterior. Pero no era de ellos la obligación de notificar la vigencia de esas estipulaciones, sino de las entidades de crédito.

El TS, contra las cláusulas hipoteca

Gracias a una nueva sentencia del Tribunal Supremo,  el panorama se ha despejado. El tribunal entiende que, por mucho que el préstamo no sea concedido directamente, sino de forma subrogada, no hay motivos para que el banco se lave las manos, evitando informar de todo el procedimiento con rigor. El método de la subrogación es muy habitual. Gran parte de las compras de viviendas ya construidas se realizan por este sistema. Según el TS, si la Justicia no garantizara la obligación por parte de los bancos de notificar la existencia de las cláusulas hipoteca, se estaría actuando en contra de los principios de transparencia.

De este modo, se entiende que el sujeto que predispone no tiene por qué ser el sujeto legalmente declarado como predisponente en la relación contractual. El predisponente será, así, quien añada cláusulas hipotecas a la escritura. En caso de que la ley requiriera que el predisponente fuera el redactor del contrato, éste podría evitar, aún así, el régimen legal de condiciones generales. ¿Cómo? De acuerdo con el TS, encargando a un tercero su redacción.

Siempre que exista un caso de subrogación, es el banco el encargado de predisponer las cláusulas hipoteca. Y es así porque el factor que define la imposición implica que las condiciones generales se añaden al contrato por voluntad de la entidad de crédito. En consecuencia, la lógica dicta que sea ésta quien se ocupe de dar toda la información necesaria al consumidor. (De manera, además, notoria y sin ambages.) Es decir, que el cliente debe tener ante sí todos los datos antes de firmar. Entre ellos, claro está, la existencia de cláusulas potencialmente perjudiciales para sus intereses.

¿Te identificas con esta situación? ¿Crees acaso que has sido víctima de un contexto similar? Si es así, ponte en contacto con los mejores abogados. Los letrados especialistas en derecho hipotecario podrán evaluar tu caso en condiciones. De responder a la norma, podrás demandar y acogerte a la jurisprudencia creada por el Tribunal Supremo.

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